주요 내용 요약
- 정부가 8·13 공급대책의 핵심 카드로 제시한 남양주 와부읍에서 신규 택지 후보지로 지정되기 이전에 투기성 ‘지분 쪼개기’ 의심 거래가 급증한 것으로 나타났다. 3기 신도시와 1·29 대책 등 공공택지 발표 때마다 불거졌던 투기성 거래 논란이 이번에도 재연될 가능성을 배제할 수 없는 대목이다.
- 16일 매일경제신문이 국토교통부 실거래가 시스템을 통해 와부읍 덕소·도곡·월문리 일대의 최근 5년간 토지 거래 1265건을 분석한 결과 올해 상반기 해당 지역 개발제한구역(그린벨트) 내 농지·임야 매매 상당수가 지분 거래인 것으로 드러났다. 전·답·임야 매매 54건 가운데 64.8%인 35건이 지분 거래로 집계됐다. 지난해 상반기에는 46건 중 19.6%인 9건에 불과했는데, 1년 만에 비중이 3배 이상 뛴 것이다. 지분 거래란 토지나 건물의 전체 소유권을 혼자 갖는 대신 2인 이상의 공유자가 각각의 비율(지분)만큼 나누어 소유하는 형태다.
- 전체 지목으로 넓혀도 흐름은 같았다. 올해 상반기 덕소·도곡·월문리 전체 토지 매매 104건 가운데 58.7%인 61건이 지분 거래로 지난해 상반기 23.8%의 약 2.5배였다. 특히 이번 신규 택지의 핵심인 도곡리는 53건 중 73.6%인 39건이 지분 거래였다.
사안의 배경과 현재 상황
정부가 8·13 공급대책의 핵심 카드로 제시한 남양주 와부읍에서 신규 택지 후보지로 지정되기 이전에 투기성 ‘지분 쪼개기’ 의심 거래가 급증한 것으로 나타났다. 3기 신도시와 1·29 대책 등 공공택지 발표 때마다 불거졌던 투기성 거래 논란이 이번에도 재연될 가능성을 배제할 수 없는 대목이다.
16일 매일경제신문이 국토교통부 실거래가 시스템을 통해 와부읍 덕소·도곡·월문리 일대의 최근 5년간 토지 거래 1265건을 분석한 결과 올해 상반기 해당 지역 개발제한구역(그린벨트) 내 농지·임야 매매 상당수가 지분 거래인 것으로 드러났다. 전·답·임야 매매 54건 가운데 64.8%인 35건이 지분 거래로 집계됐다. 지난해 상반기에는 46건 중 19.6%인 9건에 불과했는데, 1년 만에 비중이 3배 이상 뛴 것이다. 지분 거래란 토지나 건물의 전체 소유권을 혼자 갖는 대신 2인 이상의 공유자가 각각의 비율(지분)만큼 나누어 소유하는 형태다.
전체 지목으로 넓혀도 흐름은 같았다. 올해 상반기 덕소·도곡·월문리 전체 토지 매매 104건 가운데 58.7%인 61건이 지분 거래로 지난해 상반기 23.8%의 약 2.5배였다. 특히 이번 신규 택지의 핵심인 도곡리는 53건 중 73.6%인 39건이 지분 거래였다.
주요 진행 경과와 사실관계
그린벨트 농지는 개발이 제한돼 평소 활용가치가 낮다. 농지법상 농지는 원칙적으로 자신의 농업경영에 이용하지 않으면 소유할 수 없고, 상속이나 주말·체험 영농 목적 등에 한해 예외적으로 허용된다. 하지만 신규 택지 발표를 앞두고 일부 농지가 5~30㎡ 단위의 초소형 지분으로 잘게 쪼개져 거래된 사례가 확인된 것이다.
정부도 조사에 착수했다. 국토부는 신규 택지 발표지역 일대의 최근 5년간 거래 2803건 가운데 이상거래 1179건을 선별해 정밀 분석하고 위법 혐의가 확인되면 경찰청에 수사를 의뢰할 방침이다.
그린벨트 농지는 개발이 제한돼 평소 활용가치가 낮다. 농지법상 농지는 원칙적으로 자신의 농업경영에 이용하지 않으면 소유할 수 없고, 상속이나 주말·체험 영농 목적 등에 한해 예외적으로 허용된다. 하지만 신규 택지 발표를 앞두고 일부 농지가 5~30㎡ 단위의 초소형 지분으로 잘게 쪼개져 거래된 사례가 확인된 것이다. 토지를 작은 지분으로 나눠 여러 사람에게 판매하는 방식은 기획부동산 등이 활용하는 대표적인 거래 형태다. 현행법상 토지 면적이나 거주기간 등 일정 요건을 충족하면 지분권자마다 개별적으로 아파트 입주권이나 대토 보상을 받을 수 있다는 점을 악용한 것이다.
정부도 조사에 착수했다. 국토부는 지난 13일 대책을 공개하면서 와부읍 도곡·월문·덕소리 일원을 5년간 토지거래허가구역으로 지정했다. 신규 택지 발표지역 일대의 최근 5년간 거래 2803건 가운데 이상거래 1179건을 선별해 정밀 분석하고 위법 혐의가 확인되면 경찰청에 수사를 의뢰할 방침이다.
주요 입장 및 핵심 내용
“정부가 8·13 공급대책의 핵심 카드로 제시한 남양주 와부 신규 택지 후보지에서 지정되기 이전에 투기성 ‘지분 쪼개기’ 의심 거래가 급증한 것으로 나타났다. 3기 신도시와 1·29 대책 등 공공택지 발표 때마다 불거졌던 투기성 거래 논란이 이번에도 재연될 가능성을 배제할 수 없는 대목이다.”
“국토부는 “2차 3기 신도시 등 지구지정 이후 보상에 착수하는 지구는 보상 조사 및 협의기간 단축을 통해 1년 이상 보상 착수 시기를 조기화할 수 있다”고 밝혔다. 9.7 대책에 따르면 토지 보상 착수 시기를 공공택지 지구 지정 후에서 지구 지정 전으로 앞당긴다. 다만 이는 3기 신도시에는 해당하지 않는 내용이다. 2018년 1차로 발표된 3기 신도시(인천계양·남양주왕숙·하남교산·고양창릉·부천대장 지구)는 작년부터 모두 착공에 들어가 해당 사항이 없다. 2021년 2차로 발표된 광명시흥 지구를 비롯한 의왕·군포·안산지구, 화성진안 지구도 각각 2022년, 2023년, 2024년에 이미 지구 지정이 완료됐다.”
“국토부는 협조장려금을 신설해 보상금을 받아들이고 즉시 이주를 약속한 경우 등에 대해선 인센티브를 지급키로 했다. 국토부 관계자는 “송전선, 철탑 등의 공사와 관련된 보상액을 고려해 (토지보상액의) 7%를 추가로 지급하는 방안을 고려하고 있다”고 밝혔다. 또 토지 보상에 협의가 어렵다고 판단할 경우엔 즉시 중앙토지수용위원회의 수용재결(사업시행자가 토지를 강제 취득하고 보상금을 결정하는 행정처분)을 받도록 했다. 현재는 수용재결을 받기까지 세 번 이상을 협의해야 했는데 이를 단축키로 한 것이다.”
국토교통부가 9.7 주택공급 확대 방안으로 토지 보상 기간을 1년 이상 앞당기겠다고 밝혔지만 3기 신도시에도 통할지 의문이 제기된다. 토지보상 착수 시기를 지구 지정 후(後)에서 전(前)으로 앞당겼는데 2021년 2차로 발표된 3기 신도시들 중에는 아직 토지보상 공고조차 나오지 않은 지구도 있다.
11일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 LH는 8월말 광명시흥 공공주택지구와 관련 토지 보상 공고 계획 및 열람 공고를 게시했다. 해당 지구는 6만 7000가구가 공급돼 3기 신도시 중 가장 많은 주택이 공급되는 지구로 2022년 공공주택 지구로 지정된 후 3년 만에야 토지 보상 공고 계획안이 공개된 것이다.
향후 감정평가 등을 거쳐 토지 보상이 착수될 예정인데 현재로선 내년 11월에야 보상이 시작된다. 2기 신도시였던 성남판교가 지구 지정에서 토지 보상 착수까지 24개월, 위례가 30개월 걸렸고, 2018년 발표됐던 1차 3기 신도시인 하남교산이 14개월, 인천계양이 14개월인 점을 고려하면 광명시흥 지구는 지구 지정에서 토지 보상 착수까지 햇수로만 5년이 걸리게 된다.
현금 대신 다른 토지로 보상을 받는 대토보상권에 대해서도 혜택이 확대된다. 토지로 보상을 받을 경우엔 양도소득세가 40% 감면됐는데 이렇게 받은 토지를 리츠에 현물출자하면 감면액의 5%가 추징됐다. 그러나 리츠에 3년 이상 장기 투자할 경우엔 추징금이 면제된다. 토지 수용자가 현금 대신 대토보상권을 선택할 수 있도록 선택권을 확대하기 위한 조치다.
이러한 방식으로 실제로 토지 보상기간이 1년 이상 빨라질지에 대해선 의문이 제기되고 있다. 의왕·군포·안산지구, 화성진안 지구는 아직도 지장물 조사를 끝내지 못해 이를 끝낸 후에야 토지 보상 계획을 공고할 수 있는 상황이다. 광명시흥 지구는 워낙 규모가 커 보상 기간을 단축하기 어렵다는 관측이 나온다.
향후 전망 및 관전 포인트
구리시(시장 백경현)가 14일, 지난 12일 구리시의회에서 박영순 前 구리시장이 발표한 긴급 호소문에 대해 입장을 밝혔다.
시는 도시지원시설용지의 허용 용도에는 회의장, 전시장, 교육원 및 연구소, 업무시설, 상업시설 등이 있으며 도시의 자족 기능을 확보하고 고용 창출과 도시경제의 활성화를 위한 다양한 시설이 입지할 수 있다며, 고덕강일공공주택지구 내 도시지원시설용지(고덕비즈밸리)의 경우 상업시설과 업무시설 위주로 조성되고 있고 지식산업센터는 1개소에 불과하며, 판교 제1테크노밸리, 판교 제3테크노밸리, 과천 지식정보타운 등도 별도의 산업단지로 지정받지는 않았다고 했다.
한편, 구리시는 이미 공업지역 물량 확보를 위해 경기도 관련부서와 지속적으로 협의를 추진하고 있었으며, 올해 들어서도 2회에 걸쳐 경기도와 협의를 진행한 바 있다.
24일 국토교통부 등에 따르면 정부는 우선 기존에 발표한 3기 신도시와 신규 택지 공급 일정을 당기는 방안을 검토하고 있습니다.
정리하며
‘남양주 택지 발표前’ 이슈와 관련하여 앞으로 새롭게 확인되는 공식 소식과 진행 상황도 신속하게 전해드리겠습니다.